- Prix médian
- 9 802 €/m²
- Fourchette
- 8 488–11 156 €/m²
- Ventes (5 ans)
- 277
- Surface médiane
- 61 m²
Localisation
La voie est tracée en bleu sur toute sa longueur ; autour, les rues voisines sont colorées selon leur prix médian (cliquables).
Tracés : © contributeurs OpenStreetMap (ODbL) · Fond © OpenFreeMap
La rue au quotidien
Accessibilité, cadre de vie et performance énergétique de la voie, d'après les données ouvertes (Ville de Paris, Île-de-France Mobilités, ADEME).
Accès et commodités
Transports et équipements à distance de marche, d'après les données ouvertes de la Ville de Paris et d'Île-de-France Mobilités.
8 stations de métro ou RER à moins de cinq minutes à pied, desservant 7 lignes.
Grande gare à proximité : Gare du Nord.
Accès direct, sans changement : Châtelet – Les Halles (ligne 11/ligne 4), Champs-Élysées – Étoile (ligne 2), Gare du Nord (ligne 4/ligne 5), Gare Saint-Lazare / Opéra (ligne 3), Montparnasse (ligne 4).
27 établissements scolaires (écoles, collèges, lycées) dans un rayon de 300 m.
Cadre de vie
Voie très arborée : 574 arbres d'alignement, en majorité des ormes. La présence d'arbres tempère les fortes chaleurs et compte de plus en plus dans le choix d'un logement.
La voie présente des immeubles de taille moyenne (R+5 en moyenne) — un marqueur d'époque qui pèse sur le style, les charges et la performance énergétique.
Arbres et marchés : Ville de Paris (open data).
Points d'attention
Éléments détectés automatiquement à moins de 40 mètres du tracé de la voie. Repères à vérifier sur place — leur effet dépend de l'étage, de l'orientation et de l'exposition, non de la seule distance.
- Axe circulé : environ 420 véhicules/heure mesurés (comptages Ville de Paris). Bruit et pollution possibles côté rue selon l'étage.
Performance énergétique du bâti
Répartition des étiquettes DPE sur 1 029 diagnostics de logements de la voie (source ADEME).
25 % de passoires énergétiques (F ou G) sur cette voie — une part supérieure à la moyenne parisienne (~20 %). Ces logements subissent une décote et voient leur mise en location progressivement interdite (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
Le marché du Boulevard de Magenta en bref
Avec 9 802 €/m² de prix médian, Boulevard de Magenta ressort dans la moyenne du 10e (10 000 €/m²) et légèrement en dessous de la médiane parisienne (10 336 €/m²). Ce niveau s'appuie sur 277 ventes enregistrées sur la voie entre 2021 et 2025.
La moitié des ventes s'est faite entre 8 488 et 11 156 €/m² : une fourchette modérée (±31 % entre les deux bornes). La surface médiane des biens vendus y est de 61 m², soit un budget médian d'environ 597 922 €. Les 4 pièces constituent le gros des transactions de la voie.
Sur la période observée, le prix médian de la voie a reculé de -15,7 %, quand celui du 10e évoluait de -12,3 % et celui de Paris de -10,5 %. Une voie ne suit pas mécaniquement son arrondissement : la composition du bâti, le calme, les commerces et la desserte y pèsent autant que la localisation.
Évolution du prix au m²
Prix médian par année. Sur la période, la rue a reculé de 15,7 %.
Prix par typologie
Prix médian au m² selon le nombre de pièces — les petites surfaces se négocient généralement plus cher au m².
| Typologie | Ventes | Prix médian | vs rue |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 49 | 9 444 €/m² | -3,7 % |
| 2 pièces | 64 | 9 452 €/m² | -3,6 % |
| 3 pièces | 50 | 10 000 €/m² | +2,0 % |
| 4 pièces | 67 | 10 052 €/m² | +2,6 % |
| 5 pièces et + | 45 | 9 690 €/m² | -1,1 % |
Activité du marché
Nombre de ventes enregistrées par année — 277 au total sur 5 ans, soit environ 55 par an. La voie compte environ 2 393 logements ; ces 277 ventes représentent un taux de rotation de 11,6 % du parc sur cinq ans (source BDNB).
Faire expertiser ce bien par Appraise Paris
Avant un achat ou une vente, pour une succession, un divorce ou une donation : un expert établit une valeur vénale opposable — méthode et sources tracées, contrairement à une simple estimation. Appraise Paris réalise l'expertise, avec visite sur site ou sur pièces.
Situer cette rue
Comparaison à prix médian, toutes surfaces confondues.
| Périmètre | Prix médian | Écart |
|---|---|---|
| Boulevard de Magenta (10e) | 9 802 €/m² | référence |
| Paris 10e | 10 019 €/m² | -2,2 % |
| Paris | 10 593 €/m² | -7,5 % |
Cette voie se situe dans la moyenne du prix médian du 10e.
Rues comparables dans le 10e
Niveaux de prix les plus proches de cette rue.
Marge de négociation observée Mesuré · DVF — ventes réelles
soit environ 77 730 € sur un bien de 61 m² au prix médian.
Un quart des ventes de la voie se sont conclues au moins 13 % sous le prix médian — c'est l'écart entre la médiane (9 802 €/m²) et le premier quartile (8 488 €/m²). Cette dispersion reflète l'état, l'étage, l'exposition et le DPE du bien : c'est précisément la marge qu'une expertise chiffre pour un logement précis, plutôt qu'à l'aveugle.
Louer dans cette rue Estimé · loyer plafond ÷ prix DVF
Loyer mensuel estimé par typologie
Ce que coûterait la location d'un bien type, au loyer plafond (loyer de référence majoré de l'encadrement) × une surface représentative de chaque typologie :
| Typologie | Surface type | Loyer/mois — vide | Loyer/mois — meublé |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | ~25 m² | 915 €/mois | 1 045 €/mois |
| 2 pièces | ~45 m² | 1 422 €/mois | 1 620 €/mois |
| 3 pièces | ~68 m² | 2 033 €/mois | 2 319 €/mois |
| 4 pièces et + | ~95 m² | 2 679 €/mois | 3 059 €/mois |
Estimation indicative : surface type × loyer plafond du barème ; un bail réel dépend de la surface exacte et de l'ancienneté du logement.
Rendement locatif brut (investissement)
Le rendement locatif brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat au m². On l'estime ici au plafond légal — le loyer de référence majoré de l'encadrement, celui que le bailleur cherche à atteindre — et par typologie, car un studio se loue plus cher au m² qu'un grand appartement, mais s'achète aussi plus cher. Le meublé autorise un loyer supérieur, donc un rendement plus élevé, en contrepartie d'une gestion plus lourde et d'une fiscalité propre.
| Typologie | Prix d'achat | Rdt brut — vide | Rdt brut — meublé |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 9 444 €/m² | 4,7 % | 5,3 % |
| 2 pièces | 9 452 €/m² | 4,0 % | 4,6 % |
| 3 pièces | 10 000 €/m² | 3,6 % | 4,1 % |
| 4 pièces et + | 10 052 €/m² | 3,4 % | 3,8 % |
Brut : hors charges, vacance et fiscalité — une étude de rentabilité les intègre. Loyer = plafond majoré du barème ; prix d'achat = médiane DVF de la typologie dans la voie (à défaut, médiane de la voie).
Barème d'encadrement des loyers
Loyers de référence minoré et majoré en €/m² de surface habitable, applicables quartier Porte-Saint-Martin. Le loyer d'un bail ne peut excéder le majoré, hors complément justifié. Plage couvrant toutes les époques — la vôtre resserre la fourchette.
| Typologie | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Studio / 1 pièce | 18,0 – 36,6 € | 20,5 – 41,8 € |
| 2 pièces | 16,4 – 31,6 € | 18,7 – 36,0 € |
| 3 pièces | 14,3 – 29,9 € | 16,3 – 34,1 € |
| 4 pièces et + | 13,8 – 28,2 € | 15,8 – 32,2 € |
Barème 2025 — Ville de Paris — encadrement des loyers.
Estimer un bien dans cette rue Estimé · calcul sur prix médian DVF
Saisissez une surface pour appliquer les prix réellement observés. Le résultat est encadré par la fourchette des ventes.
Combien de m² pour votre budget ?
Votre capacité d'achat convertie en surface, au prix médian de cette rue. Indicatif : frais de notaire (~7,5 %) déduits, hors assurance emprunteur et charges. Le taux est modifiable — ajustez-le à celui que votre banque propose.
Fiscalité et révision des loyers
Taxe foncière. Le taux global sur le bâti voté pour 2025 s'établit à 21,21 % à Paris, auquel s'ajoute la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (6,21 %). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement — une valeur propre à chaque bien, qui figure sur l'avis d'imposition et n'est pas publique. Ce taux est identique dans les vingt arrondissements.
Indice de référence des loyers. Dernière valeur connue : 148,37 (2026 — T2), soit +1,1 % sur un an. C'est le plafond de révision annuelle d'un loyer en cours de bail.