Qu'est-ce qu'une expertise immobilière ?

Une valeur, une méthode, une date

Trois éléments font une expertise, et leur absence fait qu'on a affaire à autre chose :

• Une valeur motivée — pas un chiffre isolé, mais un raisonnement : quels biens comparables ont été retenus, quels ajustements ont été appliqués et pourquoi.
• Une méthode explicitée — comparaison, capitalisation du revenu, coût de remplacement… Le choix se justifie par la nature du bien et l'usage du rapport.
• Une date de valeur — un marché bouge. Une valeur sans date ne veut rien dire, et c'est souvent la date qui compte le plus (succession, divorce, déclaration fiscale).

S'y ajoute ce qui n'apparaît pas dans le document mais le rend utile : l'expert engage sa responsabilité. C'est ce qui permet à un tiers — un notaire, un juge, une banque, l'administration — de s'appuyer dessus.

Ce que 75.immo fait, et ne fait pas

Ce site publie des statistiques de marché : prix médians, fourchettes, évolutions et volumes, calculés sur les ventes réellement enregistrées. Ces chiffres décrivent un marché à l'échelle d'une voie ou d'un arrondissement.

Ils ne décrivent pas un bien. Deux appartements de la même rue peuvent valoir du simple au double selon l'étage, l'exposition, l'état, les charges, la vue, le bail en cours ou les travaux votés en assemblée générale. Aucune statistique ne connaît ces éléments : il faut les constater.

C'est exactement la frontière : la statistique vous situe, l'expertise vous engage.

Combien de temps, à quel prix ?

Le prix dépend de la nature du bien, de la complexité juridique et de l'usage du rapport. Un appartement d'habitation en pleine propriété n'appelle pas le même travail qu'un immeuble loué, un local commercial ou un bien démembré. Le délai courant va de quelques jours à quelques semaines, la visite étant le point de passage obligé.

Méfiez-vous d'une valeur donnée sans visite ni pièces. Elle peut être juste par chance ; elle ne sera pas défendable.